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土地增值税
时间:2016-12-20    点击:

土地增值税

  一、普通标准住宅

  1.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地增值税。(条例第8条)

2.条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税。

3.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。(财税字[1999]210号)

4.个人销售住房。 对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年11月1日起实施。(财税〔2008〕137号)

二、廉租房、经济适用房

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(财税〔2008〕24号)

三、国家建设需要征用或转让

  1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。(条例第8条)

  条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

  2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。(细则第11条)

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生产受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

  四、自行转让

  1.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。(财法字[1995]006号)

  对个人所有的非普通标准住宅,因工作调动或改善居住条件而转让的,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。(鲁财税[2007]35号)

  2.互换房地产免税。对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。(财税字[1995]048号)

  3.房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论何时转让其房地产,免征土地增值税。(财税字[1995]7号)

  五、投资、合作

  1.房地产入股免税。对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。(财税字[1995]48号)

2.对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的,均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。(财税[2006]21号)

  3.以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营或被联营的,均应按规定征收土地增值税。(鲁财税[2007]35号)

  4.合作建自用房免税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。(财税字[1995]48号)

  六、捐赠

  1.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。(财税字[1995]48号)

  2.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。(财税字[1995]48号)

 七、资产处置

  1.资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构,自成立之日起,公司处置不良资产,转让房地产取得的收入,免征土地增值税。(财税[2001]10号)

  2.被撤销金融机构清偿债务免税。从《金融机构撤销条例》生效之日起,对被撤销的金融机构及其分支机构(不包括所属企业)财产用于清偿债务时,免征其转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。(财税[2003]141号)

  3.资产处置免税。对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产以及利用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税,予以免征。对港澳国际(集团)有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产,在清理和被处置时,免征应缴纳的土地增值税。(财税[2003]212号)

  4.第29届奥运会取得收入免税。对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入,免征土地增值税。(财税[2003]10号)

  5.企业整体转让收入免税。企业是由人(企业劳动者和经营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)组成的统一体,企业整体资产出售或整个企业所有权转移,并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移,而是整个企业(包括人和物)的产权发生转移。因此,根据现行税法规定,对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为,不征收营业税和土地增值税。(财税字[1999]210号)

6.企业兼并转让房地产的征免税。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

 八、税项扣除

  1.法定税项扣除。下列项目,准予纳税人在计算土地增值税时扣除:(条例第6条、细则第7条)

  (1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

  (2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

  (3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)

 财务费用中的利息支出,按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额,据实扣除。其他房地产开发费用,按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。

 凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;

  (4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

  (5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;

  (6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人,可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和,加计20%的扣除。

  2.代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,其代收费用计入房价向购买方一并收取的,可作为转让房地产收入计税,并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。(财税字[1995]48号)

  3.地价款和税费扣除。转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金,作为扣除项目金额,计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的,不允许扣除该项地价款的金额。(财税字[1995]48号)

  4.评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用,允许在计算增值额时据实扣除。(财税字[1995]48号)

  5.转让旧房征收土地增值税的扣除问题。纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地地税部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目金额,可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算,对纳税人购买时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  对纳税人转让旧房及建筑物,即不能提供评估价格,又不能提供购买发票的,可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,暂按旧房及建筑物转让价格0.5%的比例,核定征收土地增值税。(山东省财政厅、地税局《关于土地增值税有关问题的通知》鲁财税[2007]35号)