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东明县房管中心关于房屋经营的政策解读
东明县房管中心关于房屋经营的政策解读
访谈时间:2018-01-17
访谈嘉宾:东明县房地产管理局局长王彬

主持人:各位网友,大家好,欢迎收看本期访谈节目。今天我们邀请的嘉宾是东明县房地产管理局局长王彬。王局长您好,欢迎您做客东明县人民政府网。

王  彬:主持人好,各位网友,大家好。非常感谢县政府网站提供这样一个与大家交流的平台,倾听大家的意见和建议。感谢社会各界多年来对东明县房管局的关注、关心和支持!

主持人:什么是商品房?

王  彬:商品房,是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。

主持人:什么是商品房销售?

王  彬:商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售,是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。禁止对商品房恶意炒作,哄抬房价。

主持人:商品房销售条件有哪些?

王  彬:商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售,应当向县商品房销售管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的,不得进行商品房预售。

主持人:购买商品房需要注意哪些事项?

王  彬:(一)慎重选择开发企业。

商品房属不动产,具有不流动性,建成后损失无法弥补等特性。购房人做为消费者,在损失发生后,即不能拆除重建,又无法局部弥补,从而给购房人带来一定风险。因此,要考察开发企业的实力、信誉、管理、规划设计、工程质量、小区内外环境及物业管理等。

(二)查看商品房销售的法律文件

购买商品房时,一定要查看卖方的七证、两书、一照。无论是期房、现房,作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列七证,才能证明它是合法的销售主体,其销售行为合法,购房者与之签订合同合法有效,这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证。七证是:(1)国土局颁发的“国有土地使用权证”;(2)规划局颁发的“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”;(3)建设局颁发的“建设工程施工许可证”;(4)房管局颁发的“房地产开发企业资质证”、“房地产开发经营权证”“商品房预销售许可证”。两书即:商品房质量保证书和商品房使用说明书。一照即:企业法人营业执照。如果是现房还应通过竣工验收并备案。

(三)合同条款细节

1、房屋面积。购房人在购买现房时,可按实测面积填写,但应注明套内建筑面积和分摊面积。购买期房时应考虑实测面积与预测面积的误差问题。误差一般定在3%之内,没有超过误差据实结算。超过误差目前有三种解决方式。第一,解除合同,开发商双倍返还定金,并将已付房款及利息全部退还购房人。第二,按单位房价据实结算。第三,买卖双方根据意愿另订解决方式。

2、房屋售价。房屋价格包含哪些费用、不包含哪些费用应当明确,开发商不得巧立名目,随意加价收费。

3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时,应特别注意在签订合同时,把装修、设备标准详细写进合同附件。同时应约定,当房屋交付使用时,设备装修标准未达部分如何补偿。

4、不可抗力。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工,但售房方不能把开发企业自己的过错归为不可抗力。

(四)房屋交付使用、考察楼盘品质。

建筑物质量,大致包含建材质量和施工质量。对大多数购房人来说,对楼盘质量很难把握,可从以下几方面考察。地面、墙面是否有裂痕;阳台窗户密封是否良好;天花板是否潮湿或有水印,如有则表明日后可能渗水;卫生间、厨房排水是否顺畅等。如发现问题,尽可能将所有问题一一列出,通知开发企业限期整改。同时还要察看房屋验收合格的法律文件。

主持人:查看《商品房预售许可证》时应注意什么?

   王  彬:开发企业应在销售地点悬挂《商品房预售许可证》,购房者应从以下几点仔细甄别:

1、预售许可证批准的售房单位是否一致;

2、预售许可证批准的项目名称是否一致;

3、预售许可证批准的房屋坐落地点是否一致;

4、所要购买房屋的栋号是否在预售范围之内。

主持人:商品房预售应具备哪些条件?

王  彬:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

主持人:《商品房买卖合同》的内容有哪些?

王  彬:商品房买卖合同的内容主要有以下内容:

(1)房地产开发企业名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话等;购买人姓名、地址、联系电话等;

(2)土地使用证号、工程规划许可证号及施工许可证号;

(3)预售许可证号;

(4)商品房基本状况,如第_幢_单元_层_号房,并注明商品房结构、分户面积图、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;

(5)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(6)交付使用条件及日期;

(7)装饰、设备标准承诺;

(8)保修责任;

(9)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任、正常运行承诺;

(10)经营性或者非经营配套公共设施、公共建筑的产权归属

(11)面积差异的处理方式;

(12)前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、公共设施设备专项维修基金的缴纳方式;

(13)房地产权属登记的办理方式及期限;

(14)解决争议的方法;

(15)违约责任;

(16)附件及双方约定的其他事项;

主持人:签订商品房买卖合同时注意的哪些问题?

王  彬:(一)所购商品房是否在预售许可范围内。

(二)网签合同时方可交款。购房者交款一般包括交纳定金和交纳房款。在签订商品房买卖合同前,购房者首先要向开发企业索要商品房买卖合同和补充协议的范本,对相关的条款进行确认。通过电子楼盘表查询拟购房屋的销售状态,显示为绿色处于可售状态的方可购买在签订合同交纳房款时,一定要先进行草签并认真核对后再通过“东明县新建商品房网上备案系统”签订正式的《商品房买卖合同》,同时按合同约定支付房款,通过备案系统签订购房合同后,该套住房销售状态由绿色可售状态转为黄色已售状态,不能再次销售,从而避免出现“一房多卖”的情况,同时督促开发企业到房管部门办理备案手续(备案后备案系统楼盘表转为红色备案状态),加盖“备案专用章”如果不是网签合同,一定不要交纳房款。

(三)购房款是否存入该项目的预售资金监管帐户。

(四)购房后一定要仔细查看合同上是否加盖了“东明县商品房买卖合同预售备案专用章”,查看商品房买卖合同是否及时备案。

主持人:交纳购房款应注意哪些事项?

王  彬:(1)不符合商品房预(销)售条件的,房地产开发企业不得预(销)售商品房,不得向购买人收取任何预订款性质费用;此时交款,不受法律保护,一旦发生纠纷,很难维护自身利益。

(2)符合商品房预(销)售条件的,房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》之前,向购买人收取预订款性质费用的,签订《商品房买卖合同》时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能签订《商品房买卖合同》的,房地产开发企业应当向购买人返还所收费用;另有约定的,按其约定履行。

(3)房地产开发业进行商品房预售所得的款项,必须存入监管账户,接受主管部门监管,用于与预售商品房有关的工程建设。为确保预售资金安全,要求企业把购房款存入监管户后,才准予商品房买卖合同网上备案,备案后在商品房买卖合同上加盖“东明县商品房买卖合同预售备案专用章”,只有加盖了备案章,购房户才能办理抵押等相关手续。购房后一定要仔细查看合同上是否加盖了备案章。否则要及时查明原因。

主持人:如何签订商品房买卖合同?

王  彬:购房人在开发企业售楼处进行个人信息的注册(也可由开发企业协助注册)获取个人用户密码,经商品房买卖当事人协商达成购房意向后,购房人持身份证和个人用户密码在东明县新建商品房网上备案系统中进行商品房买卖合同的草签,在草签15日内经双方当事人确认无误后进行正式签约,开发企业在规定时间内到开发主管部门进行商品房买卖合同网上备案,并及时将备案的商品房买卖合同交购房人。

主持人:“先期预订”和“内部认购”有哪些风险?

王  彬:(1)、是预定本身的风险。这种“预定”、“预购”由于违反国家相关的房地产法律法规,本身就不受法律的保护。如果购房者讨购不符合预售条件的商品房,一旦发生纠纷,很难维护自身权益。

(2)、是预期开发风险。先期预定,开发企业一般不在认购书上签明房屋交付时间,而不具备预销售条件的商品房开发项目,可能存在投资、拆迁、规划、施工、房屋质量交付时间等诸多不确定因素,因前期开发建设手续尚不全,项目能否顺利实施没有保障,致使交房无限期拖延。

(3)、是价格风险。先期预订,开发企业一般在认购书上未标明商品房价格。开发企业往往根据市场情况变相加价。这种价格上的不确定性容易造成纠纷,购房者的权益也难以受到保护。

(4)、是设计变更风险。由于开发建设手续不完备,致使项目的环境、楼层、房型、设施质量都存在很大的不确定性,到项目正式开盘时,消费者可能会发现,待售房屋并不是自己理想购买的,此时购房户便陷入买退两难的境地。

(5)、是定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈,消费者可能面临定金被侵吞的风险。这种事件在全国已发生多起。广大居民一定慎重购房,千万别只顾眼前利益,而不计后果,轻易交款,造成无法挽回的损失。

主持人:预售商品房是否可以办理更名和退房手续?

王  彬:根据住房和城乡建设部【2010】53号文件第十条规定商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名,严禁投资和投机性购房。购房人预定商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预定应当解除,解除房源应当公开销售。已签订商品房买卖合同并经网上正式备案的,不得进行私自转让,无正当理由不得办理变更或注销手续。

主持人:商品房交付付时开发企业应提供那些材料?

王  彬:商品房交付时开发企业除提供合同约定的相关资料,还应向购房人提供以下材料:房地产开发项目竣工综给验收备案证书;商品房质量保证书和使用说明书;具备应资质的测绘单位出具的商品房面积测量文件等等。

主持人:逾期交房的违约责任是什么?

王  彬:除了法定的不可抗力以及合同约定的免责情形外,在合同约定的交付时间内,开发商未能将房屋交付业主使用的,开发商要承担逾期交房的违约责任。《山东省商品房销售条例》规定:房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的,应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的,买受人有权解除合同,房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。

主持人:不符合交房条件时购房人应如何面对?

王  彬:对于不符合交房条件交房的,购房人应拒绝交接,并要求开发企业按合同约定进行赔偿或解除合同,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了开发企业的违约行为。

主持人:好的,非常感谢王局长为我们详细解答房管相关方面问题,并对大家关心、关注的问题一一作答。非常感谢王局长。

王  彬谢谢主持人,也谢谢各位网友。欢迎大家给我们的工作多提宝贵的意见、建议,我们将积极吸取大家的意见建议,更好的改进工作,谢谢大家!